Co musisz wiedzieć kupując wspólnie dom bez ślubu w UK? Przewodnik prawny dla par niezamężnych. ASK MONTGOMERY ADVOCATES.

Kupno wspólnego domu w UK,  to jeden z najważniejszych kroków w życiu każdej pary. Jednak jeśli nie jesteście w małżeństwie,  brytyjskie prawo nadal oferuje Wam znacznie mniejszą automatyczną ochronę, niż małżonkom.

Eksperci ds. prawa koabitacji [ wspólnego zameszkania] z ASK MONTGOMERY Advocates wraz z Dyrektorem kancelarii, Anną Montgomery, pomogą  zadbać o odpowiednie dokumenty jeszcze przed podpisaniem umów, aby oboje partnerzy byli chronieni od pierwszego dnia.

Należy podkreślić, że wiele nieformalnych par w Anglii, żyje w przekonaniu, że ich prawa są dokładnie takie same, jak prawa małżonków. Nie jest tak, dzięki odpowiednim narzędziom prawnym,  możesz w pełni zabezpieczyć siebie finansowo kupując dom w Anglii z partnerem.

Joint tenants vs. Tenants in common: Jaką formę własności wybrać.

To jedna z najważniejszych decyzji, jaką podejmiesz w momencie zakupu nieruchomości. Wyróżniamy dwa główne modele współwłasności:

1. Joint tenants (Współwłasność łączna).

Jako joint tenants jesteście właścicielami całości nieruchomości wspólnie, jako pojedyncza jednostka prawna, bez wydzielonych udziałów.

• Zasada przeżycia (Rule of Survivorship): Jeśli jedno z Was umrze, drugie automatycznie przejmuje całość nieruchomości – bez względu na to, co zapisano w testamencie.

• Wkłady finansowe wniesione na zakup nie mają tu znaczenia – ocalały partner otrzymuje 100% własności.

• Model ten zapewnia prostotę, ale całkowicie pozbawia indywidualnej kontroli nad udziałem (np. nie można przekazać go dzieciom z poprzedniego związku).

2. Tenants in common (Współwłasność ułamkowa).

Jako tenants in common każde z Was posiada określony udział w nieruchomości. Udziały te mogą być równe (50/50) lub odzwierciedlać rzeczywisty wkład finansowy (np. 70/30, jeśli jeden partner wpłacił większy wkład własny).

• Brak automatycznego dziedziczenia: Twój udział nie przechodzi automatycznie na partnera. O jego losie decyduje Twój testament (lub zasady ustawowego dziedziczenia – Rules of Intestacy).

• W przypadku braku testamentu, partner bez ślubu nie ma automatycznego prawa do dziedziczenia udziału, który może trafić np. do rodziców lub rodzeństwa zmarłego.

Tabela porównawcza: Joint tenants vs. Tenants in common.

Jak chronić nierówny wkład finansowy (deposit).

To całkowicie normalne, że jedno z Was wnosi większy wkład finansowy (np. z oszczędności, spadku czy sprzedaży poprzedniego mieszkania). Nie musisz rezygnować z zakupu domu, by chronić swoje oszczędności.

Declaration of Trust (Deklaracja Powiernicza).

Declaration of Trust (znana też jako Deed of Trust) to wiążąca prawnie umowa, która precyzyjnie określa:

• Początkowe wkłady: Ile dokładnie zapłaciła każda ze stron.

• Proporcje własności: Jaki procent kapitału faktycznie należy do kogo.

• Przyszłe wydatki: Jak spłaty kredytu czy koszty remontów wpłyną na udziały w czasie.

• Podział przy sprzedaży: Jak zostaną podzielone czyste zyski w razie sprzedaży nieruchomości.

Wsparcie rodziny: Jeśli w zakupie pomagają rodzice (np. darowizną lub pożyczką), te środki również powinny zostać udokumentowane za pomocą odpowiedniej umowy pożyczki oraz Deklaracji Powierniczej.

Co oznacza solidarna odpowiedzialność za kredyt hipoteczny. (Joint and several liability).

Kiedy zaciągacie wspólnie kredyt hipoteczny, oboje jesteście solidarnie odpowiedzialni za całościowy dług, a nie tylko za swój procentowy udział.

• Bank nie rozróżnia Waszych wewnętrznych umów (np. zapisu o udziale 70/30 w Deklaracji Powierniczej).

• W oczach banku każda ze stron odpowiada za 100% zadłużenia. Jeśli partner przestanie płacić swoją część, bank ma prawo ścigać Ciebie o spłatę całości długu.

• Deklaracja Powiernicza chroni Twoją pozycję majątkową (equity), ale nie zmienia Twojej odpowiedzialności wobec banku.

Czym jest umowa o koabitację (Cohabitation Agreement)- wspólne zamieszkanie bez ślubu.

Deklaracja Powiernicza reguluje kwestie samego domu, ale nie obejmuje szerszego życia finansowego pary. Do tego służy umowa o koabitację.

Określa ona zasady zarządzania finansami, takie jak:

• Opłacanie rachunków i wspólnych wydatków,

• Oszczędności i majątek osobisty,

• Podział majątku w razie rozstania.

Choć dokument ten nie zawsze ma moc pełnego wyroku sądowego, sądy coraz przychylniej biorą go pod uwagę, jeśli został sporządzony w sposób profesjonalny.

Porada eksperta Ask Montgomery Advocates.

„Warto pamiętać, że w świetle prawa rzeczywisty interes właścicielski (kto faktycznie powinien czerpać korzyści z nieruchomości), może z czasem odbiegać od tego, jak zapisano go w rejestrze gruntów. Deklaracja Powiernicza doskonale odzwierciedla początkowe intencje, jednak sytuacja finansowa może ulec zmianie przez remonty czy spłatę kredytu. Umowa o koabitację stanowi doskonałe uzupełnienie, które pozwala kontrolować te zmiany” – Anna Montgomery, Dyrektor i Ekspert ds. Par Niezamężnych i Prawa rodzinnego w Ask Montgomery Advocates.

Co w przypadku rozstania pary nieformalnej.

Jeżeli dojdzie do rozstania, a partnerzy nie mogą dojść do porozumienia w sprawie domu, spór może rozstrzygać sąd na podstawie przepisów takich jak TOLATA (w prawie angielskim). Procesy te bywają jednak kosztowne, długotrwałe i niepewne, o ile kwestie te nie zostały jasno uregulowane na piśmie w momencie zakupu. Czytj też. >>> TOLATA, czyli spory o nieruchomość par niezamężnych w UK. ASK Montgomery.

Kluczowe kroki dla ochrony własnego bezpieczeństwa przy zakupie domu bez ślubu.

1. Wybierzcie odpowiednią formę własności:  joint tenants, czy tenants in common.

2. Sporządźcie Deklarację Powierniczą: Szczególnie ważne przy nierównym wkładzie finansowym.

3. Zaktualizujcie testamenty: Przy współwłasności ułamkowej testament jest absolutną koniecznością.

4. Rozważcie umowę o tza. koabitację, czyli wspólne zamieszkanie: Zabezpieczysz w ten sposób codzienne finanse, oszczędności i rachunki.

5. Zrozumcie odpowiedzialność za kredyt: Pamiętaj o zasadzie solidarnej odpowiedzialności wobec banku.

6. Skorzystaj z porady prawnej na starcie: Unikanie kosztownych błędów na początku drogi oszczędzi Ci stresu w przyszłości.